ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TALOUS

ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TALOUS JA YHTIÖLAINA

Tänä päivänä varsinkin uudiskohteissa pienellä kauppahinnalla ostetuissa asunnoissa on taloyhtiölainan osuus per osakas merkittävä tekijä asumiskuluissa.

Huoneistoa ostettaessa tiedetään toki kauppahinta (myyntihinta) ja velkaosuus, eli velaton ja velallinen hinta.

Jos et tiedustele etukäteen yhtiölainan korkoa ja lainasummaa niin myös tilinpäätöksestä voit laskea oletuksia asunto esittelyn jälkeen saamistasi materiaaleista (tilinpäätös).

Tilinpäätöksessä velka muodostuu pitkä- ja lyhytaikaisesta vieraasta pääomasta.

Löydät nämä TASE VASTATTAVAA alta.

PÄÄOMALAINAT

Kokonaislaina on alla a) + b).

- Lainat rahoituslaitoksilta ovat pääasiassa pitkäaikaista vierasta pääomaa.

Vieras pääoma

Pitkäaikainen

- Lainat rahoituslaitoksilta

- a) Yli yhden vuoden päästä erääntyvä lainan kokonaispääoma

Lyhytaikainen

- Lainat rahoituslaitoksilta

- b) seuraavana vuonna erääntyvät lyhennykset

- ostovelat (esim. joulukuun yhtiön sähkölasku, vesilasku, jätemaksut, eräpäivä seuraavana vuonna)

- siirtovelat (kuluvan tilivuoden laskut, jotka maksetaan seuraavan vuoden alussa esim. lainan korko erääntyy vasta seuraavana pankkipäivänä kun 31.12. ei ole pankkipäivä)

Eli b) lyhytaikainen vieras pääoma on seuraavan vuoden aikana erääntyvät lainojen lyhennykset. Tämä pitäISI olla PMA asetuksen mukaisesti löydettävissä tilinpäätöksestä, vaikka joskus se virheellisesti puuttuukin. Normaalisti as oy ei ota lyhytaikaista velkaa vaan kerää vaikka ylimääräisen vastikkeen tarvittaessa. Siksi tämä lyhytaikainen on yleensä pitkäaikaisen lainan seuraavan vuoden lyhennykset.

Ja mitä tästä voit päätellä ?

Jos seuraavan vuoden lyhennyserät (norm. yhteensä 1-2 kpl) on melko pieni vs. pitkäaikaiset lainat kokonaisuudessaan, voi olettaa, että lainanhoitokulut voivat kasvaa tulevaisuudessa (esim. vain ensimmäinen lyhennys tulevana vuonna, ja vain yksi lyhennys).

Liian pienenä eränä voidaan pitää, jos tulevan vuoden lyhennyserät yhteensä alle 1/20, eli laina-aikaa sen mukaan yli 20 vuotta.

Olin juuri erään sijoittajan puolesta konsulttina yhtiökokouksessa ja siellä ovat realisoituneet suuret yhtiölainat ja osakkaan maksukyvyttömyys.

Nämä lainat kaatuvat muille osakkaille ja edes huoneiston vuokraus ei kata kuluja vaan muut osakkaat joutuvat maksamaan erillisvastiketta kulujen kattamiseksi. Tästä aiheutuu myös muuta tuskaa, mutta siitä toisessa kirjoituksessa.

Erään toisen sijoittajan kanssa kävin läpi tilinpäätös materiaaleja ja sieltä puuttui sekä lyhytaikaiset ja yli viiden vuoden päästä erääntyvät lainojen tiedot, molemmat loistivat poissaolollaan.

Tarkkana siellä. Jokaisen omistajan tulee olla kiinnostunut taloyhtiön taloudesta, jo olevan tai tulevan omistajan!

Haasta myös mahdollinen kiinteistövälittäjä luvuista! Välittäjän pitäISI olla se asiantuntija turvaamassa asuntokauppaa!